Biens immobiliers/Général
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Je suis un acheteur d’une première maison. Qu’est-ce que je dois savoir avant de signer une offre d’achat?
Il est important de comprendre qu’une offre d’achat est un contrat. Une fois que vous l’avez signé, vous devrez en respecter les termes. C’est une bonne idée de consulter un avocat avant de signer le contrat et non après.
Vous devriez vous assurer d’obtenir le plus d’information possible sur la propriété que vous voulez acheter avant de signer toute offre d’achat. Vous devriez vous assurer d’obtenir l’information suivante :
- vérifier le montant annuel des taxes foncières et s’il y a de l’arrérage;
- vérifier toutes les restrictions sur le titre de la propriété;
- considérer avoir un inspecteur de bâtiment pour visiter la propriété et y déceler les problèmes de structure possibles et vous préparer un rapport écrit;
- vérifier auprès de votre banque et vous assurer que vous serez admissible au montant de financement d’hypothèque dont vous avez besoin.
Est-ce que je peux mettre des conditions dans l’offre d’achat?
Oui, vous pouvez faire votre offre d’acheter conditionnelle à plusieurs choses. Voici quelques-unes des conditions les plus communes :
- obtenir un rapport d’inspection de la maison favorable;
- obtenir le financement adéquat de votre banque;
- obtenir l’approbation de votre avocat pour les termes de l’offre; et
- vendre votre maison actuelle si vous en avez déjà une
Est-ce que j’ai besoin d’un avocat pour m’aider à acheter une maison?
Ce serait une excellente idée. Particulièrement si vous n’avez jamais acheté de propriété avant, il y a plusieurs choses qui doivent être prises en considération. Par exemple, votre avocat demandera une copie du titre de la propriété et le vérifiera pour les restrictions sur le titre, comme les servitudes, les clauses restrictives et les grèvements comme les hypothèques, les charges du constructeur et autre item. L’une de ces choses sur le titre de votre propriété pourrait avoir de très sérieuses conséquences sur l’utilisation future et la jouissance de la propriété. Sans les conseils d’experts, vous pourriez vous retrouver dans de sérieuses difficultés en cours de route.
Qu’est-ce qu’une servitude, une clause restrictive et un grèvement?
Une servitude est le droit ou privilège donné à quelqu’un (ou une corporation) à l’utilisation limité des terrains qui appartiennent à quelqu’un d’autre. Voici un exemple commun de servitude : un droit de passage pour des conduites d’eau, d’égout ou d’eau pluviale.
Une clause restrictive est un contrat qui donne à un propriétaire d’un terrain le droit de restreindre un autre propriétaire de terrains d’utiliser son terrain d’une certaine façon qui pourrait être préjudiciable à la valeur de revente du premier propriétaire. Les clauses restrictives sont toujours négatives, à savoir, elles ont pour but de prévenir que quelque chose survienne. Par exemple, un promoteur immobilier déposera souvent une clause restrictive sur une morceau de terrain à être développé pour des maisons unifamiliales alléguant que le terrain doit être utilisé pour fins résidentielles privées seulement et qu’aucune habitation continguë, maison semi-détachée, duplex, appartement ou toute maison conçus pour plus d’une famille peut être construite sur les terrains.
Un grèvement est un terme général qui veut dire une sorte de charge sur le terrain et peut inclure des clauses restrictives et des servitudes et plusieurs autres items.
Parce qu’il y a tellement de choses comme celles-ci qui peuvent apparaître au titre de la propriété que vous voulez acheter, vous devriez réellement utiliser un avocat pour vous aider.
Combien me coûtera un avocat pour acheter une maison?
Le coût variera d’un avocat à l’autre et vous devriez demander quelques soumissions. Cela dépendra aussi de la valeur de la propriété que vous achetez et de toutes les circonstances spéciales qui peuvent demander du temps et de l’attention supplémentaires. Notez que le Code de déontologie pour les professions légales stipule que dans un tenps raisonnable du début de la représentation d’un client, un avocat doit fournir par écrit autant d’information sur les frais et les débours (menues dépenses) aussi pratique que raisonnable dans les circonstances, incluant le fondement sur lequel les frais seront déterminés.
Il y a certains coûts impliqués dans l’achat d’une maison en plus des frais d’avocat (habituellement appelés débours). Par exemple, le Rapport sur les biens immobiliers et un Certificat de conformité excéderont habituellement les frais d’avocat et il est important d’obtenir une estimation de ces coûts aux fins de budget.
Quels sont les autres coûts associés à l’achat d’une maison?
Vous devriez vous attendre aux dépenses suivantes en plus de vos frais légaux :
- le coût d’un rapport d’inspecteur de maison si vous en embauchez un
- un ajustement pour les taxes. Par exemple, si vous prenez possession de la propriété le 1er septembre et que l’ancien propriétaire a payé les taxes pour l’année complète, vous aurez à payer la balance des taxes de septembre à décembre de cette année-là.
- l’assurance contre les incendies
- les frais d’évaluation si votre banque ou compagnie hypothécaire vous en demande une
- la TPS si la maison est neuve. Habituellement, il n’y a pas de TPS sur les maisons ayant déjà eu un propriétaire.
- les frais d’enregistrement au Bureau d’enregistrement des titres de biens-fonds
- les frais à payer pour obtenir une nouvelle hypothèque
- un rapport sur les biens immobiliers
- les frais d’intérêt s’il y a un délai entre l’obtention de l’avance d’hypothèque de votre prêteur et le paiement complet au vendeur. Des délais semblables se produisent souvent parce qu’il faut du temps pour enregistrer les documents au Bureau d’enregistrement et mettre le titre à votre nom, et vous devez avoir le titre à votre nom avant que le prêteur vous avance les fonds. Le délai n’est habituellement que de quelques jours seulement.
Rappelez-vous que vous aurez des dépenses de déménagement et les dépenses pour des choses comme les changements des comptes de téléphone et de services publics.
Qui est responsable de la commission de l’agent d’immeuble?
La convention d’inscription est un contrat entre le vendeur et l’agent d’immeuble. Le vendeur est responsable du paiement de la commission à moins qu’il soit expressément stipulé autrement.
Que comprend habituellement une offre d’achat?
En Alberta, la plupart des offres d’achat sont contenues dans un formulaire standard préparé par la Chambre immobilière locale. Ces formulaires couvriront au moins l’information suivante:
- les parties, c’est le nom du vendeur et de l’acheteur
- le titre de propriété légal et municipal
- le prix d’achat, incluant le dépôt et l’information à savoir si une hypothèque existante sur la propriété sera prise en charge par l’acheteur ou si l’acheteur obtiendra une nouvelle hypothèque, le paiement du solde impayé entre le dépôt, le financement de l’hypothèque et le prix total
- les intérêts sur tous les soldes impayés
- les conditions (subordonnées à), comme le droit d’avoir l’entente vérifiée par les avocats des parties, l’obtention du financement, à un inspection satisfaisante de l’édifice, etc.
- tous les items qui sont inclus dans le prix d’achat comme les draperies, les appareils ménagers, les tapis, miroirs et ainsi de suite…
- toute information sur l’état des réparations à la propriété ou les garanties sur l’utilisation du terrain et les règlements ou comme ce peut être le cas, une déclaration qu’il n’y a pas de garanties sur la propriété
- les exigences de temps, comme le temps que le vendeur aura pour accepter l’offre; pour le transfert de la possession actuelle; et la date des ajustements comme le compte de taxe municipale
- les exigences d’assurance; qui est responsable d’assurer la propriété, pour combien de temps et pour quel montant
- l’information sur la façon de traiter le manque à un engagement si l’une des parties essaie de se retirer de la transaction
- le paiement de la commission à l’agent immobilier
- le paiement de la TPS et autres taxes
- l’endroit où se fera la signature du vendeur et de l’acheteur, de leurs témoins et de l’agent immobilier
Quelles sont pour mon épouse et moi les options sur la façon d’enregistrer la propriété de notre nouvelle maison?
La plupart des couples en Alberta choisissent d’enregistrer le titre de leurs maisons comme «tenants conjoints». Les tenants conjoints sont propriétaires ensemble. Si l’un des tenants conjoints meurt, l’autre hérite automatiquement de toute la propriété. Un tenant conjoint ne peut pas laisser la propriété à quelqu’un d’autre dans un testament. L’autre façon moins commune de détenir le titre du terrain quand il y a plus d’une personne est par «tenants communs». Chaque tenant commun est propriétaire séparément d’un intérêt égal dans la propriété avec des droits égaux d’occuper tout le terrain. Un tenant commun peut disposer de son propre intérêt dans le bien-fonds en le vendant ou laissant à quelqu’un dans un testament.
Évidemment, il est toujours possible d’enregistrer le titre de votre maison à votre nom seulement ou au nom de votre épouse. Même si vous avez de bonnes raisons de le faire, vous devriez en discuter sérieusement avec votre épouse et votre avocat avant de prendre cette voie.
Si la maison est votre foyer conjugal, l’épouse qui n’est pas nommée dans le titre aura encore quelque chose appelé des droits de douaire.
Qu’est-ce que les droits de douaire?
Les droits de douaire proviennent d’un statut provincial de l’Alberta appelé Dower Act qui définit le droit d’une épouse de continuer à vivre dans le foyer conjugal pendant toute sa vie. L’intention des droits de douaire est de prévenir que l’un des époux vend le foyer conjugal (ou le homestead dans le cas d’un couple d’agriculteurs) sans le consentement de l’autre. Les droits de douaire ne sont pas soulevés excepté avec une épouse ou un époux. Quand une personne mariée dispose d’un homestead, la Loi Dower Act exige le consentement de l’autre époux par écrit ou encore le vendeur doit déclarer sur le transfert du document du terrain qu’il n’est pas marié ou que les époux n’ont pas vécu sur la propriété depuis la date de leur mariage. Si un époux veut consentir à la vente de la propriété, il doit signer une reconnaissance à cet effet devant un Commissaire à l’assermentation (ou un Notaire public si assermenté en dehors de l’Alberta) et doit avoir un avis légal sur les droits de douaire séparés et à part de l’autre époux.
Qu’est-ce qu’une hypothèque?
Une hypothèque est définie dans la Loi de l’Alberta intitulée Land Titles Act «comme une charge sur un bien-fonds créé purement pour garantir une dette ou un prêt.» En d’autres mots, une banque ou une compagnie de prêts hypothécaires vous prête de l’argent pour acheter votre maison et en retour, vous signez des documents qui sont enregistrés sur le titre de votre maison promettant de les repayer. Vous, le propriétaire du bien-fonds, êtes appelé le «débiteur hypothécaire» et le prêteur est appelé le «créancier hypothécaire». Si vous ne respectez pas votre engagement, (à savoir, si vous ne payez pas) de payer votre hypothèque, la maison sera reprise pour repayer le prêt.
Notez qu’il y a d’autres sortes d’hypothèques, hypothèques de common law, hypothèques fondées en équité, mais la plupart des acheteurs en Alberta obtiendront la sorte d’hypothèque légale décrite par la Loi Land Titles Act.
Qu’est-ce que je fais pour obtenir une hypothèque?
Les banques et les compagnies de fiducie et d’hypothèques sont des entreprises prêteuses d’argent sous forme d’hypothèques. Commencez par votre banque, parce qu’ils sont déjà familiers avec votre cote de crédit et votre situation financière. C’est une bonne idée, toutefois, de magasiner pour avoir le meilleur taux d’intérêt, la flexibilité d’options de paiements et ainsi de suite. Si vous obtenez de meilleurs taux ailleurs, votre banque peut vous l’accorder elle aussi.
Vous pouvez aussi obtenir une hypothèque de vos parents par exemple, ou de quelqu’un qui est disposé à vous prêter l’argent fondé sur un arrangement hypothécaire.
Voir aussi
Juillet 2007
Traduit par l'Association des juristes d'expression français de l'Alberta.
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